摘要：最新房地产市场调研报告 第1篇 楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快,全新房地产市场调研报告 全新房地产市场趋势

全新房地产市场调研报告 第1篇

　　楼宇经济是随着经济社会发展与城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为壹个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快推进产业更新转型卖力构建以服务业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化标准，大力发展楼宇经济，土地与资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方法的应有之义。为此充分掌握与知道这一特色经济形态，更好地促进其发展，近期，区委政研室就此开展了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并走访学习了成华、锦江、武侯等区的经验，考虑了一些具体的对策提议，现将情况报告如下。

　　一、楼宇经济的主要特征及对温江的积极作用

　　楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构企业入驻进行办公、研发与商务活动主题的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特征：一是楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。它的生存发展和城市的规模、地位与全面经济实力有明显的正给关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力与辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋顶级商务楼里众多企业所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业公司。三是楼宇经济必须以一批基础与配套较为完善、建设要求与智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应比较集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些公司本部、研发中心与销售中心，所从事的多为管理、研发与商务活动主题，无论对服务业的更新还是高端人才的聚集，都有十分明显的推ACT用。

　　基于这些原因，国产外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的壹个重要路径与抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港非常行政区中环铜锣湾等;国产相对突出的青岛、上海、广州、天津等城市;市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进行过很多的寻觅与实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。

　　就温江当前的现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节约，缓解大家用地、用电、用气等紧张的矛盾。二是能有力地促进我区产业结构的调整与提档更新，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业与生产性服务业。三是能聚集与带来大量的人流、物流、资金流与信息流，刺激与带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育与形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提高。

　　二、温江楼宇经济发展现状及主要差距

　　研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有壹个仔细的知道。为此，大家通过借鉴其它地区的经验与要求，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、公司购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市全面体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计解析。

　　统计显示：目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位;公司购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座，建筑面积7.6万平方米，占10.5%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米，占7.5%;城市全面体与其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米，占1.8%。

全新房地产市场调研报告 第2篇

　　1、碧桂园“微信营销”：开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在项目发布微全景当天，平均1小时3000的点击量、每分钟就有将近50

　　人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000……目前很多项目臵业顾问已经最初这样运用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型......(此信息有贵州房地产QQ群得知)

　　2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据知道花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，壹个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。

　　3、完善的销售体制与先进的销售宣传工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解与热情的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魔力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务与客户投诉部门，这一整套体制接近最佳。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣传片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有相对先进的销售工具，比如中国水电〃观府壹号，单体户型模型采用超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3D立体图像等，确实感受到视觉带来的冲击感。

　　本次贵阳之行，向我与我的同事带来全所未有的最新感受，并看到与学习到一些大家所未知的营销理念。同时也体会到自身的不足，无论是产品规划上的，销售体制与管理上的都有最新的收获。 针对马龙广电文化项目，我单人提出以下提议：目前项目最大的问题在于工程资金付款困难，而面对本身产品上的一些规划缺陷，尤其是商业部分，面积过大，总价较高，短时间销售完毕，相对困难，商业部分占销售总额的50%。因此只能集中消化住宅与地下车位来缓解资金压力。然而面对目前马龙房地产市场竞争激烈，客源较少，又怎么度过销售低迷时期?提议：

　　1、推出特价房源，针对94.03㎡住宅，低价出售一部分，不分楼层，每套25万元。

　　2、针对顶层跃层住宅，采用捆绑式销售，买房子送车位。

　　3、车位目前报名情况不理想，报名10组客户，为促进所有成交，提议价格定制为7-8万元/个，优惠后7-7.5万元每个销售。剩余车位待住宅与商铺所有销售完毕后在销售，销售价格可为9-10万/个。

　　4、提升销售服务质量，严格标准销售人员的行为规范。

　　5、尽快完成项目整体工程形象，外立面的拆除与粉刷。

　　6、据知道，龙翔路扩建工程，政府已经在动员拆迁，预计20xx年7月通车，据此，将拉动商业部分的销售。

全新房地产市场调研报告 第3篇

　　一、XX市房地产发展状况

　　在新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣给荣的态势。

　　然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理智，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“XX市住房消费状况研究”的市场调研活动主题，大家从XX市常平镇的总体住房消费者的角度起航，对民众对住房需求特征以及置业特征等进行了较为解析与研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

　　二、宏观规划对常平房地产的影响

　　1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

　　XX市政府关于常平（20xx~20xx）经济发展SLG预测：20xx年、20xx年与20xx年常平镇国产生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；20xx年、20xx年与20xx年城镇化水平分别为70%、75%与80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

　　根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、XX市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年与20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20xx年、20xx年与20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人与45万人计算。规划20xx年、20xx年与20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里与54平方公里左右。城市建设用地发展方给为主要给南，并适当给东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方法。

　　3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

　　常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特点，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

　　三、房地产市场解析

　　1、常平各个区域解析：

　　1）常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

　　2）西北面区域

　　西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积标准在大，对住户标准舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

　　3）常平南面，常黄公路沿线区域

　　住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计和需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20xx年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户给本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

　　4）常平东门区域，

　　常平房地产的发展趋势给东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的等于大的关注，这和常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

　　5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴和自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

　　位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境典雅，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特征，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地和内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

　　2、本区域竞争楼盘解析

　　针对本案丽都花园附近几个楼盘市调解析。

　　丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人与本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

　　山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型挑选的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发行，由于工程资金的原因推迟至5月最初认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供向比较大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发行的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

　　新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用高级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理智考虑，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是等于大的，几乎涵盖了常平的全部媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内比较较好。

全新房地产市场调研报告 第4篇

　　商圈的划分

　　任何壹个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形搭配的，和行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

　　房地产商圈市场调研

　　房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，使用科学的方式，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录与解析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们知道房地产市场的变动趋势，制定企业营业计划，拟定经营攻略提供参考和提议。

　　房地产商圈市场调研内容

　　房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜欢、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。

　　房地商圈产市场调研的目的

　　主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或单人。市场调研的目的的也许是为了制定长远SLG规划，也也许是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或攻略提供参考依据。

　　房地产商圈市场调研的特征 1.内容广泛

　　房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到壹个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。

　　2.针对性强

　　房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体解析。房地产项目调研对地域性、时效性标准也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

　　3.方式多样

　　电话调研、实地调研、座谈会

　　按调研目的分类

　　从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研与基础性市场调研。

　　应用性市场调研是为了更好地知道市场，搞清楚SLG失败的原因或减少决策中的不确定性。

　　基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获取更多的知道。

全新房地产市场调研报告 第5篇

　　为了深入知道榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，给榆阳、神木、府谷等7个房地产市场肯为完善的县区与市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产公司征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动主题，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产公司的确定、视察内容以及视察方式广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产公司召开专题座谈会，认真听取他们的意见提议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

　　一、基本情况

　　奎年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房与廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本化解了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场盔一步得到完善。

　　20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

　　20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年非常是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走给火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

　　经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

　　廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

　　二、我市房地产市场的主要表现及原因解析

　　1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市非常是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土公司为主，一些经营思路、开发玩法、营销攻略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的公司脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林非常是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全与不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。

　　20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成现在二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在现在上半年集中释放；二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，比较宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。

　　同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已经达到1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已等于于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个与1.35个百分点。6月末，全市金融机构单人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月单人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动与鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场肯快回暖。

　　2、区域发展不平衡，南北差别较大。由于我市经济南北差别较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差别。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本与我市的人均收入水平相一致。

　　3、投资型购房减少，消费者趋于理智。20xx年以来，受诸多因素的影响，非常是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为壹个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理智，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走给规范，走给成熟。

　　4、土地价格大幅上升，土地开发成本提升。土地供应与土地储备是房地产公司进行房产开发的前提与先决条件。榆林城区国有建设用地运用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方法的规范化，土地运用权供应方法逐步走上规范化轨道，土地运用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让超低价与土地运用权的有偿运用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产公司对土地需求相对旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

　　20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本和20xx年以前持平，土地价格的变化正和榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产公司未参加土地竞拍活动主题，今年建与销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产公司均未冒然购地，他们对这场筐融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提升。

　　榆林市房地产开发公司的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额与销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提高，居民住房以旧换新、以小换大，住房的升级换代成为时尚。和此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。

　　因此，经济发展和消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产公司的角度上看，随着近几年以来的土地储备与“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获得聚格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨与工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期预备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

　　5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发公司的本年度资金来源中，国产贷款占到17%，到20xx年上升到33%；公司自筹与其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%与25%。在省内其他地区房地产企业贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的`国产贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国产贷款达到48%，公司自筹与其他资金来源分别占到27%、25%

　　公司自筹资金与以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者与大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

　　面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策与措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台与“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产公司逐步走出低谷，从第二季度最初，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

　　三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位与作用

　　1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从差点1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

　　2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

　　3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资与住宅销售是扩大内需不可替代的重要挑选(见表7)：

　　4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

　　此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也特别明显。

　　从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，和同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

　　四、对规范我市房地产的几点提议

　　促进房地产业持续健康发展的政策有四大特点：政策方给对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方给。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

　　为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

　　1、政府要加强对房地产业的调控与监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用特别明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

　　一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在全面使用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在壹个合理的、普遍都能接受的水平上，要和大家的经济发展水平相适应，和人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真实起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步与经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供向，引导房价涨幅在壹个合理可控的范围内。

　　二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真正的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策与房产公司的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场盔行深入调查研究，通过统计解析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效化解供需矛盾，为房地产业的健康发展提供壹个权威、科学的获得信息的平台。

　　三是加强对房地产公司的监管。目前，全市共有房地产开发公司129个，其中具有二级资质的开发公司12个，三级资质开发公司31个，四级资质开发公司73个，暂定资质开发公司13个，有项目的房地产开发公司仅占总房地产开发公司的三成左右，且房地产公司良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提升公司的核心竞争力；另一方面公司太多也造成了监管上的难度与压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产公司，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的公司做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产公司，让他们充分发挥在城市建设与城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小公司，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术与优势，另辟生存发展空间。

　　四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划与建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并运用的要进行详细登记备案，对正在建设或预备建设的要坚决予以纠正与取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

　　2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部现在上半年为答复广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价顶尖的为45000元/㎡，超低为1130元/㎡，地价占房价超低例为5.3%，顶尖为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。

　　一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提升土地统征、储备与管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件与法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。

　　二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因公司破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方法变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。

　　三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩单人住房贷款，提升房地产企业银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公布。政府要及时公布土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求与超前需求。

　　3、开发理念要不断提升，进一步增强房产公司的市场竞争力。首先开发理念要和榆林发展同步。榆林城市发展的比较滞后性，使其暂时无法和同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市今年人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。

　　其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体今年品牌的竞争力与营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理智化，尤其是房地产业本身的特征，决定着消费者必然倾给于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获取消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质标准的提升，房地产公司必须建立服务至上的理念：一方面在深入知道消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心思考。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”给“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转给售前、售中、售后各个阶段，卖力提升服务质量，从而提升产品附加值的创新。

　　4、公布税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流给政府的收入占房地产开发公司总支出的59.42%。据不完全统计，我市共给房地产公司征收的税费共50余项:

　　其中一些项目的收取比例弹性较大，这就向某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐的也许性，同时也减少了财政收入，加重了公司负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对全部税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或和国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产公司的投资动力。

　　5、加强城市配套建设，提升城镇居民收入，不断提升居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产公司的发展具有重要作用，随着人们的生活节拍的不断加快，对追求生活品质的标准逐步提升，消费者对于住房的社区配套设施的标准也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题向序了等于大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入运用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力与源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提升生活品质。要按照科学发展观的标准，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革放开与榆林经济快速发展的成果，不断提升与改善居住的环境与居住条件。

　　6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃与繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立与人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善与繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

　　总之，大家要通过不懈的卖力，使我市的房地产业发展的政策方给对、政策目要求、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业给规模化、集约化、品牌化方给发展，为城乡一体化建设与区域中心城市建设做出积极的贡献。

全新房地产市场调研报告 第6篇

　　一、 中国房地产业

　　(一)中国城市化建设和房地产;

　　房地产业是我国新的发展阶段的壹个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革放开35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20xx年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。

　　(二)中国房地产现状及宏观政策 针对部分地区房价过快增长及房价过高，20xx年到20xx年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土

　　地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指给大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20xx年最初国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20xx年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

　　1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市与除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的守则，制定并公开年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市与省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一标准完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应标准其及时采取限购等措施。严格实施差异化住房信贷政策。扩大单人住房房产税改革试点范围。

　　3、增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量守则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设与上市，尽快形成有效供应。

　　4、加快保障性安居工程规划建设。综合落实20xx年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要和保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付运用。完善并严格执行准入退出制度，确保公正分配。20xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化公司信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇单人住房信息系统建设，加强市场监测与信息发布管理。 由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转给支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走给理智化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

　　贵阳市行政区位概况及经济指标

　　①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心与西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

　　贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

　　贵阳的旅游资源特别丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

　　洞异”为特征的喀斯特自然景观与人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区与奇异神奇的民俗风情。

　　②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。

全新房地产市场调研报告 第7篇

　　一、XX市房地产发展状况

　　在新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣给荣的态势。

　　然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理智，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“XX市住房消费状况研究”的市场调研活动主题，大家从XX市常平镇的总体住房消费者的角度起航，对民众对住房需求特征以及置业特征等进行了较为解析与研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

　　二、宏观规划对常平房地产的影响

　　1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

　　XX市政府关于常平（20__~20__）经济发展SLG预测：20__年、20__年与20__年常平镇国产生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20__年、20__年与20__年城镇化水平分别为70%、75%与80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

　　根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、XX市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20__年、20__年与20__年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20__年、20__年与20__年基础设施配套人口分别按31万人、36万人与45万人计算。规划20__年、20__年与20__年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里与54平方公里左右。城市建设用地发展方给为主要给南，并适当给东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方法。

　　3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

　　常平镇城市绿地景观规划将其中20__年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特点，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

　　三、房地产市场解析

　　1、常平各个区域解析：

　　1）常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

　　2）西北面区域

　　西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积标准在大，对住户标准舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

　　3）常平南面，常黄公路沿线区域

　　住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计和需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20__年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户给本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

　　4）常平东门区域，

　　常平房地产的发展趋势给东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的等于大的关注，这和常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

　　5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴和自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

　　位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境典雅，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特征，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地和内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

　　2、本区域竞争楼盘解析

　　针对本案丽都花园附近几个楼盘市调解析。

　　丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人与本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

　　山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型挑选的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发行，由于工程资金的原因推迟至5月最初认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供向比较大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发行的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

　　新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用高级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理智考虑，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是等于大的，几乎涵盖了常平的全部媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内比较较好。

　　相邻楼盘解析表仅供参考……

　　市场结论：

　　1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

　　2、常平市场正从过去的外销主导给内销转变，由于港人（含其它外销需求部）和大陆和内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

　　3、内销市场的主力需求以比较较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，比较创新的错层和跃式较受消费者的青睐。

　　4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品与品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

全新房地产市场调研报告 第8篇

　　在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣给荣的态势

　　一、东莞市房地产发展状况

　　在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣给荣的态势。

　　然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理智，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动主题，大家从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度起航，对民众对住房需求特征以及置业特征等进行了较为解析与研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

　　二、宏观规划对常平房地产的影响

　　1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（~）经济发展SLG预测：x年、x年与x年常平镇国产生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；x年、x年与x年城镇化水平分别为70%、75%与80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

　　根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇x年、x年与x年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；x年、x年与x年基础设施配套人口分别按31万人、36万人与45万人计算。规划x年、x年与x年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里与54平方公里左右。城市建设用地发展方给为主要给南，并适当给东发展，采取生活内聚、产业外延的'拓展方法。

　　3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

　　常平镇城市绿地景观规划将其中x年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特点，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

　　三、房地产市场解析

　　1、常平各个区域解析：

　　1)常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

　　2)西北面区域

　　西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积标准在大，对住户标准舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

　　3)常平南面，常黄公路沿线区域

　　住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计和需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅%左右，而阳光山庄x年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户给本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

　　4)常平东门区域，

　　常平房地产的发展趋势给东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田

　　丽园，旺角新城，xx年一经推出就受消费者的等于大的关注，这和常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

　　5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴和自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

　　位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境典雅，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特征，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地和内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

　　2、本区域竞争楼盘解析

　　针对本案丽都花园附近几个楼盘市调解析。

　　丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人与本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，xx年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型挑选的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于xx年3月开盘正式发行，由于工程资金的原因推迟至5月最初认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供向比较大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发行的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用高级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理智考虑，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是等于大的，几乎涵盖了常平的全部媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内比较较好。

全新房地产市场调研报告 第9篇

　　当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提升，教学、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带ACT用，和建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

　　我县的房地产业从1998年最初，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长与发展的重要力量。

　　为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关提议解析如下：

　　1、房地产开发公司蓬勃发展，民营公司迅速崛起。

　　由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济与股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发公司，其中国有公司2家，民营公司4家。到了XX年底已发展成有17家开发公司，其中拥有三级开发资质公司2家，三级资质以下的公司15家;国有公司仅有1家，民营公司16家。XX年，民营房地产开发公司的开发投资额占开发总投资额的96%。民营公司发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

　　2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

　　作为壹个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年最初，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

　　3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

　　末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产公司加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获取了长足的发展。据统计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

　　近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐给小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

全新房地产市场调研报告 第10篇

　　一、合肥市房地产发展现状

　　1、房地产市场迅猛发展

　　据统计，20xx年该市共完成房地产开发投资133.23亿元，其中住宅投资额104.62亿元，同比分别增长了39.86%与50.51%；施工面积1414.97万平方米，其中住宅1106.59万平方米，同比分别增长了32.03%与33.34%；新开工面积710.95万平方米，其中住宅555.75万平方米，同比分别增长了19.02%与18.28%；竣工面积566.39万平方米，其中住宅464.99万平方米，同比分别增长了53.33%与59.25%；20xx年1—2月在城镇以上投资额中房地产完成投资19.24亿元，增长45.9%。

　　和20xx年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据和预测的需求量有一定的差距，介绍中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设和房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。

　　2、合肥市房价一路走高

　　目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。而据同一部门的信息，20xx年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在20xx年8月份以后最初趋于平缓。

　　据悉，20xx年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；3000—4000元/平方米的约占52%；20xx元/平方米左右的占8%。从售价上看，20xx—3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000—3500元的也有大幅增长，单套40万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近32%。由于居民收入的提升、住房购买方法的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋给。

　　3、商品房总体上供小于求

　　据合肥市房产局相关人士说明，20xx年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提高、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加与市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

　　4、卖方市场渐变买方市场

　　在20xx年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发公司与专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发公司的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提高了合肥房地产的开发水平与营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提升了合肥楼盘的品质与销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，升级合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场从头洗牌，部分开发水平低的公司逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、SLG思维与资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

　　二、合肥市场潜力购房消费者特点解析

　　消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入和观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特征和趋势。

　　1、购房需求更旺，购房群体更年轻

　　按照中等发达国家水平，在人均运用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均运用面积为18.12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：20xx年初有70.12%的合肥居民打算在近两年购房，购房意给较20xx年上升18.7%。而且在打算购房的人群中，23岁—39岁的占85%，比20xx年提升了16.9%，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，20xx年消费意给绝顶的群体是30—39岁者，占被调查总体的37.7%，而20xx年主力消费者年龄下移，为23—29岁，占被调查总体的比例为47.8%。

　　2、不同年龄消费者购房意给分布

　　购房群体在年龄上的变化到底会对合肥房地产市场产生啥子样的影响呢？研究解析20xx年住房消费市场在以下方面发生了变化：

　　一是低龄化群体需求上升，表明20xx年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会与空间；

　　二是20xx年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，开始购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量）从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要与开发商过度耗费需求资源有关；

　　三是由于年轻消费者购房意给比较强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，20xx年高层、小高层需求略有上升；

　　四是20xx年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。从不同年龄层住宅需求来看，20xx年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

　　三、合肥土地市场发展

　　自20xx年以来，安徽省的土地开发和购置、房地产投资和施工面积、开工和竣工面积、商品住宅销售的总量与增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅”，在全国也占有特别重要的地位。而实际成交76宗，成交面积约5990.8亩，较上年增长11.5%，成交仅额约415867.1万元。（注：以上数据为20xx年度主要上市交易土地运用权项目，不含1月份成交项目与面积为20亩以下项目）

　　按区域划分，20xx年合肥市成交地块位置都相对集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480.7亩，成交金额187537.7万元。其次为龙阳区成交14宗，成交面积约933.1亩，成交金额71764.4万元。瑶海区成交11宗，成交面积约367.8亩，成交金额约13961.7万元。

　　土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性与对土地市场的控制权，从而化解土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。20xx年合肥市确定在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公开的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的标准。

　　四、未来合肥楼盘的发展趋势

　　1）小高层住宅应唱主角。小高层住宅兼有多层与高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本与造价，人文环境与整体环境均比高层住宅好。

　　2）适当发展联体别墅区。开发区远离市区，自然条件与地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。

　　3）中小户型比例适当扩大。由于单身贵族、丁克家庭、老年空巢家庭越来越多，以及第二套住宅、5+2玩法、旅居玩法的大量涌现，中小户型住房无疑会成为这些人购房的首选，而且也是许多年轻夫妇购房历程中的第壹个里程碑，这也就注定了中小户型住房将在二级市场上发挥举足轻重的作用。

　　4）居住性与适应性要增强。住宅设计从追求豪华外表与大面积转给追求房间设计“以人为本”与整体质量的提升。面积不一定很大，但要有相对合适的比例。空间可以灵活分划。为以后改造留有余地；要有良好的厨卫及空调设备，并具有一定的实用性与耐用性，任何年龄均可居住；在抗灾、防噪音、防污染等方面取得突破，以提升居住质量。

　　5）住宅科技含量要提升。要推广环保技术，运用无毒、无污染，节能型的绿色新材料；要实行分质供水与独立的取暖制冷及冷热水供应系统；实行三表自动收费、门禁、保安监控、紧急呼叫、灾情自动报警的智能系统；要使用生态技术，力求节约能源、减少污染。达到提升质量、缩短工期、降低成本、有效管理、改善环境的目标，促进人和环境的与谐发展。

全新房地产市场调研报告 第11篇

　　关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入知道榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，给榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区与市发改、房产、统计等8个相关

　　部门及规模较大的房地产公司征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动主题，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产公司的确定、视察内容以及视察方式广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产公司召开专题座谈会，认真听取他们的意见提议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

　　一、基本情况

　　近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房与廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本化解了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

　　20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

　　20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，**年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管**年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年非常是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走给火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

　　经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--**年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%;**年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

　　廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

　　二、我市房地产市场的主要表现及原因解析

　　1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市非常是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土公司为主，一些经营思路、开发玩法、营销攻略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的公司脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林非常是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全与不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，**年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。**年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成现在二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在现在上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，比较宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已经达到1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已等于于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个与1.35个百分点。6月末，全市金融机构单人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月单人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动与鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

　　2、区域发展不平衡，南北差别较大。由于我市经济南北差别较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差别。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本与我市的人均收入水平相一致。

　　3、投资型购房减少，消费者趋于理智。20xx年以来，受诸多因素的影响，非常是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为壹个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理智，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走给规范，走给成熟。

　　4、土地价格大幅上升，土地开发成本提升。土地供应与土地储备是房地产公司进行房产开发的前提与先决条件。榆林城区国有建设用地运用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方法的规范化，土地运用权供应方法逐步走上规范化轨道，土地运用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让超低价与土地运用权的有偿运用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产公司对土地需求相对旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：

　　20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本和20xx年以前持平，土地价格的变化正和榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产公司未参加土地竞拍活动主题，今年建与销售的商品房，是以前的储备土地。**年金融危机以来，房地产公司均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提升。榆林市房地产开发公司的土地购置费用，从20xx到**年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至**年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额与销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到**年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提高，居民住房以旧换新、以小换大，住房的升级换代成为时尚。和此同时，**年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展和消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产公司的角度上看，随着近几年以来的土地储备与“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获得价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨与工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期预备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—**年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

　　5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发公司的本年度资金来源中，国产贷款占到17%，到**年上升到33%;公司自筹与其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到**年的42%与25%。在省内其他地区房地产企业贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国产贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国产贷款达到48%，公司自筹与其他资金来源分别占到27%、25%

　　公司自筹资金与以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者与大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

　　面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策与措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台与“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产公司逐步走出低谷，从第二季度最初，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

　　三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位与作用

　　1、房地产业对经济增长的贡献。**年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从**年到**年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。**年到**年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从差点1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，**年到**年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

　　2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

　　3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资与住宅销售是扩大内需不可替代的重要挑选：

　　4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。**年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

　　此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也特别明显。

　　从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，和同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入**年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

　　四、对规范我市房地产的几点提议

　　促进房地产业持续健康发展的政策有四大特点：政策方给对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方给。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

　　为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

　　1、政府要加强对房地产业的调控与监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用特别明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

　　一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在全面使用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在壹个合理的、普遍都能接受的水平上，要和大家的经济发展水平相适应，和人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真实起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步与经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供向，引导房价涨幅在壹个合理可控的范围内。

　　二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真正的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策与房产公司的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计解析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效化解供需矛盾，为房地产业的健康发展提供壹个权威、科学的获得信息的平台。

　　三是加强对房地产公司的监管。目前，全市共有房地产开发公司129个，其中具有二级资质的开发公司12个，三级资质开发公司31个，四级资质开发公司73个，暂定资质开发公司13个，有项目的房地产开发公司仅占总房地产开发公司的三成左右，且房地产公司良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提升公司的核心竞争力;另一方面公司太多也造成了监管上的难度与压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产公司，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的公司做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产公司，让他们充分发挥在城市建设与城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小公司，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术与优势，另辟生存发展空间。

　　四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划与建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并运用的要进行详细登记备案，对正在建设或预备建设的要坚决予以纠正与取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

　　2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部现在上半年为答复广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价顶尖的为45000元/㎡，超低为1130元/㎡，地价占房价超低例为5.3%，顶尖为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提升土地统征、储备与管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件与法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因公司破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方法变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩单人住房贷款，提升房地产企业银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公布。政府要及时公布土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求与超前需求。

　　3、开发理念要不断提升，进一步增强房产公司的市场竞争力。首先开发理念要和榆林发展同步。榆林城市发展的比较滞后性，使其暂时无法和同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市今年人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体今年品牌的竞争力与营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理智化，尤其是房地产业本身的特征，决定着消费者必然倾给于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获取消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质标准的提升，房地产公司必须建立服务至上的理念：一方面在深入知道消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心思考。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”给“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转给售前、售中、售后各个阶段，卖力提升服务质量，从而提升产品附加值的创新。

　　4、公布税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流给政府的收入占房地产开发公司总支出的59.42%。据不完全统计，我市共给房地产公司征收的税费共50余项：

　　其中一些项目的收取比例弹性较大，这就向某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的也许性，同时也减少了财政收入，加重了公司负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对全部税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或和国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产公司的投资动力。

　　5、加强城市配套建设，提升城镇居民收入，不断提升居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产公司的发展具有重要作用，随着人们的生活节拍的不断加快，对追求生活品质的标准逐步提升，消费者对于住房的社区配套设施的标准也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题向序了等于大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入运用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力与源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提升生活品质。要按照科学发展观的标准，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革放开与榆林经济快速发展的成果，不断提升与改善居住的环境与居住条件。

　　6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃与繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立与人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善与繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

　　总之，大家要通过不懈的卖力，使我市的房地产业发展的政策方给对、政策目要求、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业给规模化、集约化、品牌化方给发展，为城乡一体化建设与区域中心城市建设做出积极的贡献。

全新房地产市场调研报告 第12篇

　　两港一城建设热潮与城市化进程的加快，推动了我区房地产市场的蓬勃发展。目前，房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用。房地产行业直接税收入约占总税收的15%，相关税收占总税收的30%；如果加上契税收入，就占36%。随着经济的发展与城市化进程的加快，房地产业在税收中的支柱作用将更加明显。

　　最近，中央政府与市政府相继出台了房地产市场调控政策。对于对外部环境敏感的房地产行业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清本地区房地产市场的现状，客观解析政策对房地产走势的影响，进而研究并提出相应的对策与提议，对保持本地区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。

　　一、我区房地产市场发展现状

　　现在1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资37.3亿元，其中住宅投资23亿元；商品房建筑面积489.9万平方米，销售量100万平方米。现在以来，我区房地产业的发展有以下特征:

　　1.房地产投资保持了较高的增长率

　　近年来，我区巨大的开发建设形势与房地产市场的热度，使得房地产开发商对我区房地产市场的前景看好。现在上半年，我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头。1-6月，房地产开发平均增长率为42.2%。具体趋势见图1。其中，住房建设在房地产开发投资中占有突出地位，占房地产开发总投资的62%；现在商业楼宇的`增长率持续上升。2-6月累计增长率分别为2.6%、15.2%、84.5%、79.1%与1.9倍；写字楼开发投资也保持了10倍以上的增长速度。

　　2.房地产销售势头明显下降

　　现在，我区商品房销售面积与销售额同比增长率逐月呈下降趋势，2-6月的增长趋势如图2所示:

　　从商品房预售情况来看，下降趋势明显。1-6月，小区预售3940套，总面积50.6万平方米；和去年同期相比，预售单位数量与面积分别下降了15.5%与15.4%。出于对宏观政策的观望态度，我区3月份商品房预售量大幅下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，较3月份下降44.3%。5、6月份预售水平继续走低，每月预售385套，总面积约5万平方米。

　　3.房地产平均价格持续上涨

　　现在以来，中央政府与市政府频繁出台相关政策来规范房地产市场，但年后，房地产市场进入了新一轮的快速上涨。由于土地的稀缺，人们对住房改善的实际需求的支持，以及“跟着涨而不是跟着跌”的投资心理，我区的房价也呈现出持续上涨的趋势。

　　自20xx年以来，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速上涨，年、年、年房价分别同比上涨20.5%、30%与42%。目前，我区新建商品房均价已经达到每平方米5590元，同比上涨20%；存量房均价达到每平米5000元，同比上涨47%。

　　二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

　　随着房地产价格持续上涨，房地产市场投机现象严重，中央政府将把防范房地产风险作为现在宏观调控的重点，我市也出台了一系列相关政策，加强对房地产行业的调控。中央与市政政策主要通过以下几个方面来规范住房市场:

　　中央:

　　——土地供应结构调整。建设部等七部委发布《关于稳定房价的意见》，规定各地要根据房地产市场的变化，及时调整土地供应结构、供应方法与供应时间；对于房价上涨过快的地方，适当提升住宅用地在土地供应中的比重，重点增加低价普通商品房与经济适用住房建设用地供应；严格控制高档住宅用地供应。

　　——房贷利率调整。3月16日，央行发布调整商业银行自营单人住房信贷政策，规定在房价上涨过快的城市或地区，单人住房贷款超低首付比例可由20%提升到30%，单人住房贷款利率下限由5.31%提升到6.12%。

　　——房地产财税政策调整。国家税务总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日以后，单人出售购买不满2年的房屋，全额征收营业税，同时对20xx年6月1日以后购买非普通房屋的，全额征收3%的契税。

　　：

　　——房地产发展目标的调整。20xx年，全市《工作报告》确立了“以住宅、市民消费、普通商品房为主”的“三大”楼市调控守则。

　　——房地产销售登记方法调整。全市加强新建建筑网上备案，2月18日启动“网上二手房”试运行，增强房地产信息透明度，严厉打击非法炒房公司。

　　-房地产供向结构调整。大力调整供应结构，增加中低价普通商品房供应，以配套商品房为主。20xx年，全市计划启动配套商品房与1000万平方米中低价商品房建设。

　　短期内，宏观政策的调整将对我区房地产投资与建设产生直接影响，这将关系到财政收入、固定资产投资与第三产业增加值等重大经济目标的完成；同时，稳定房价政策的出台导致市场观望气氛浓厚，房地产市场尤其是二手房市场的交易量将出现更大幅度的萎缩，我区房地产业的发展将产生一定程度的“慢刹车”效应。

　　但从长远来看，宏观政策调整将有效消除我区房地产市场的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居民消费的目的，有利于我区房地产市场持续健康发展，主要发挥以下作用:

　　——合理控制房地产投资开发金额。通过调整抵押贷款利率与税收政策，可以减少房地产市场的投机成分，揭示真正的市场需求，合理引导房地产投资与开发。同时，通过严格的土地供应，可以有效防止过度开发。

　　——缓解房地产行业供需矛盾。通过加大配套商品房与低价商品房建设，调整房地产供应结构，满足普通百姓住房需求，有效缓解房地产行业供需矛盾。

　　——适度稳定房地产价格。思考到“两港一城”建设的影响，浦东板块的影响，以及基础设施建设的加快，我区的房地产价格将继续上涨。但期房限定转让、税收调整、商品房网上登记等政策措施，将有效稳定房价过度上涨，稳定其上涨。

　　三、积极应对保持我区房地产市场持续健康发展

　　总的来说，由于我区房地产市场发展基础比较较低，以及近期“两港一城”开发建设的历史机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有较大的发展空间。最近的房地产调控政策将使我区正在发展的房地产市场进入壹个调整-巩固-完善的阶段，并日趋成熟。为了保持我区房地产市场的持续健康发展，目前应注意以下几点。

　　1.加强对房地产价格的监控

　　及时掌握我区房地产价格动态与趋势，建立科学有效的房价监测预警系统，加强房地产市场调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监控土地出让价格、新建商品房与存量住房交易价格；目前，应非常注意加强对住宅商品房价格的监控。加强对房价的季度与年度解析预测，包括待售土地面积、房地产开发投资额、新建商品房建筑面积、竣工面积、销售面积、空置面积与空置率、市场平均价格、变化及原因等。一旦发现价格异常波动，及时提出预警提议。

　　2.加强房地产项目跟踪管理

　　建立房地产项目跟踪联系网络，及时反馈项目进度，发现问题，协调问题，化解问题。确保房地产公司按照政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，通过统一招标、拍卖、挂牌等方法取得土地运用权。同时，严格办理房地产公司的土地运用、项目设立、规划、建设与销售手续。做好房地产项目的市场准入，严格审查房地产开发公司资质，对抽逃注册资本、项目资本金、无证或超越房地产开发经营范围的行为，要依法严厉打击。

　　3.有计划、有流程地规划房地产开发

　　房地产开发要和我区经济发展与城市建设总体规划相结合，根据轨道交通等基础设施建设编制房地产开发规划，合理预留开发空间，通过城市规划达到引导房地产开发、带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监管，通过房地产市场的信息透明，培育与发挥房地产行业协会的作用，引导房地产公司把握市场状况，根据市场运行状况合理安排发展规划。

　　4.合理引导住房主体的需求

　　中低收入者、新增城镇职工、推进城市化的人群、进城务工人员、城市困难家庭是社会对住房的主要需求。为了满足这一需求，市政府现在大力推进配套商品房与廉租房建设，同时加大廉租房建设力度。我区应以此为契机，积极引导商品房开发给普通住房建设转变，改善住房供应，完善住房功能，提升住房质量。同时，结合我区发展建设与城市化进程的实际，引导居民合理消费住房，促进主体需求合理化。

全新房地产市场调研报告 第13篇

　　一、背景说明

　　从20xx年到现在，房地产行业故事了萌芽、发展、壮大的规模态势，公司也从开始的混乱给平稳与有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发公司近千家，有项目公司预计300余个。单拿为例，房地产公司已经达到428家，开发项目120余个，大家从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20xx年税收收入0.9亿，20xx年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

　　纵观200xx年-20xx年xx市房地产走势，大家发现，在故事了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的xx届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地运用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

　　大家辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

　　二、影响房价的变动因素

　　土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地运用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方给要从需求市场给供向市场转变，根据经济学中需求供向函数的变化，供向增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

　　税金及费用：20xx年房地产公司的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

　　房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对单人的非营业用房产免税。

　　三中全会对财税体制改革的方给要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于单人居住的非营业用房产大家认为开征的也许性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以大家认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

　　对于非普通住宅，利润空间较大。大家做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转给别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

　　建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导给社区环境挑选地理位臵

　　其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，非常是影响需求。通常来讲，壹个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平与投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革放开20多年后的今日和改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

　　三、政府的调控政策

　　三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真实将资源推给市场，和国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台

　　国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市最初趋于明朗化，接下来一段时间成交量也许会有所上升;但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的公司，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

　　四、房地产企业怎么确定未来的经营SLG

　　一线城市由于故事了几轮调控的洗礼，开发商比较相对理智，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

　　对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

全新房地产市场调研报告 第14篇

　　一、调研前言

　　长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸与旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地与交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区与长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 本次调研主要是为了知道长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过知道这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，大家知道了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的超低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的顶尖收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

　　（一）调研时间及地点 xx年初至xx年末 长沙市区

　　（二）调研对象及范围 长沙市区随机抽取的400户住民

　　（三）调研目的 知道了长沙地区的居民人均住房情况，与不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。

　　（四）调研方式 随机抽样调查法与上门访问调查法

　　（五）调研结论

　　通过调查知道长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也特别严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这介绍收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时大家的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

　　二、情况说明

　　通过本次调查大家知道到了：10%的超低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的顶尖收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。 今年长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也特别严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这介绍收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时大家的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

　　三、解析预测

　　（一）长沙市人均住房与市区人口解析 从1980年最初到XX年，长沙市的人均住房运用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到XX年的218.75万人，人均住房运用面积由1980年的7.67增长到XX年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。

　　（二）收入层次和住房建筑面积情况解析 10%的超低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。 从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。

　　（三）住房类型与现有住房数解析 5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型解析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。

　　（四）长沙市房地产开发情况解析

　　1、长沙市施工与竣工房屋面积 从1998年到XX年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。

　　由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。

　　2、房地产品房空置面积 XX年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年与3年以上面积5.70万平方米。

　　从而可以看出长沙市今年的房屋居住情况基本饱与，居民几乎不用再购买房屋。

　　四、结论及提议

　　通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市今年的房屋居住情况基本饱与，居民几乎不用再购买房屋。 长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。

全新房地产市场调研报告 第15篇

　　当前，国家正值综合建设小康社会新的`历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，怎么抢抓机遇，立足自身特征，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些考虑。

　　一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

　　住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化与城市布局区域化的特征更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区与五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化含义，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积等于于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在等于长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

　　二、以危旧房屋改造为重点，综合实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提高城市功能

　　西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。今年，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提升，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，综合实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分思考现有居民的意愿与居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提高档次，让新建房既有现代气息，又具传统含义，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接化解拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造向他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是壹个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提高城市功能。

　　三、以培育房地产开发公司为支撑，着力整合房地产业市场要素，综合促进县域经济发展

　　房地产开发公司是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要化解这个问题，当务之急是积极培育房地产开发公司，因为公司是市场主体，只有充分发挥房地产开发公司的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要向西部地区县城房地产开发公司以政策方面的倾斜：

　　一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发公司为例，其注册资本金应降低到万元；

　　二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发公司，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面向予政策优惠等；

　　三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度与信贷支持政策，切实提升居民生活水平

　　据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分思考这一阶层的利益，尽也许提升他们的购买力。要提升居民的购买力，除了加速经济发展以外，壹个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度与发展住房信贷，让他们通过这一形式获取购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提升居民生活水平。

　　在住房公积金制度方面重点抓好：

　　一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；

　　二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。

　　三是强化归集、发展个贷，提升住房公积金缴存比例，单位及职工单人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。

　　建立与完善政策性住房贷款与商业性住房相结合的住房信贷体制：

　　一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金单人贷款业务，降低职工购房成本；

　　二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定单人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便单人贷款，增强购房能力。

全新房地产市场调研报告 第16篇

　　贵阳房地产相关政策：

　　1、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房与第一次购买住房的，根据本人意愿可持房屋全部权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学与就医等同等待遇，不受入住时间与购房面积的限制。

　　2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。 提升住房公积金顶尖贷款额度。对单人与单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购买自住房的顶尖贷款额度调整为50万元。积极支持人才住房消费。经人力资源与社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。

　　3、减免契税。对单人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)专属住房的，减半征收契税。对单人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭专属住房的，减按1%税率征收契税。

　　4、向予优惠利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上向予基准利率下浮优惠;

　　5、购房免汽车摇号。凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办公司(企业)或经营，有合法营业执照的，可不参与摇直接申请壹个小汽车专段号牌。

　　由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求相对大，所以政府出台的限购等调控措施相对灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。

　　贵阳典型楼盘解析

　　提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来一览，第一总面积大;第二总投资成本大;第三销售量大(包括人多、房子多);

　　1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块与五里冲地块。该项目建成后将容纳30万人口，据知道，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每日销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国相对罕见，解析因素：

　　1.市场刚性需求量大，

　　2.受政策与政府主导支持项目，

　　2、价格低于市场价，全面性价比高。

　　3、其二典型楼盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域专属集温泉养生、游乐度假、商务休闲与高尚人居等功能为一体的国际生态全面型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、全面型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游全面商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态和科技试点项目，运用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目和花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据知道，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，顶尖月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。解析因素：

　　1、市场刚需，人们居住品质的不断提升，

　　2、完善的配套、高端的技术加最佳的规划设计。 全面解析：贵阳楼市“以价换量”特点显著，最典型楼盘花果园项目，现在除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”马上拉开序幕。在超大盘与资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提高产品品质，走和超大盘不一样的差别化产品路线，满足改善性购房群体的居住需求。中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差别化市场道路的成功案例，充分介绍品质优越的住宅产品始终是楼市的稀缺品。那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?

　　解析因素：

　　1.国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策比较宽松，尤其是减免契税等优惠政策。

　　2.国家的领导人亲临市查，标准大批改造棚户区与旧城改造，造成刚需加紧。

　　3.贵阳是新星中的发展城市，外来人口与当地人口居住需求量在不断上升。

　　3、其它楼盘解析

　　(1)天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限企业开发，该企业隶属广州天誉臵业控股有限企业下属子企业，是一家外来上市企业。项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积15.6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：3.5.项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，SPT设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：1。同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，和交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种最新的主城公园生活。目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。

　　解析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境典雅，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。

　　(2)中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区和老城区交汇处，由贵州本地公司贵州中大房地产开发有限企业开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率7.0，车位配比：1:1.5。集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有20xx多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已

　　经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅销售均价：5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：80元/月。 解析：该项目优势：属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售攻略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅放开几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。

全新房地产市场调研报告 第17篇

　　关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入知道榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20__年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，给榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区与市发改、房产、统计等8个相关

　　部门及规模较大的房地产公司征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动主题，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产公司的确定、视察内容以及视察方式广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产公司召开专题座谈会，认真听取他们的意见提议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

　　一、基本情况

　　近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房与廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本化解了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

　　20__年至20__年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20__年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

　　20__年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20__年涨至2300元/㎡，__年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20__年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管__年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20__年非常是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走给火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

　　经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20__年--__年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20__年完成22万㎡;20__年完成18.1万㎡，同比下降17.7%;__年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

　　廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

　　二、我市房地产市场的主要表现及原因解析

　　1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市非常是20__年以后逐步发展壮大，多以本土公司为主，一些经营思路、开发玩法、营销攻略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的公司脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林非常是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全与不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，__年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。__年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20__年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成现在二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在现在上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，比较宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20__年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已经达到1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已等于于20__年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个与1.35个百分点。6月末，全市金融机构单人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月单人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动与鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

　　2、区域发展不平衡，南北差别较大。由于我市经济南北差别较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差别。如作为全国百强县之一的神木县20__年-__年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本与我市的人均收入水平相一致。

　　3、投资型购房减少，消费者趋于理智。20__年以来，受诸多因素的影响，非常是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为壹个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从__年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理智，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走给规范，走给成熟。

　　4、土地价格大幅上升，土地开发成本提升。土地供应与土地储备是房地产公司进行房产开发的前提与先决条件。榆林城区国有建设用地运用权招拍挂工作从20__年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方法的规范化，土地运用权供应方法逐步走上规范化轨道，土地运用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让超低价与土地运用权的有偿运用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产公司对土地需求相对旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：

　　20__年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20__—__每亩均价为207.4万元，20__年亩均价94.1万元，基本和20__年以前持平，土地价格的变化正和榆林城区的房价基本吻合。据调查，20__年上半年榆林城区房地产公司未参加土地竞拍活动主题，今年建与销售的商品房，是以前的储备土地。__年金融危机以来，房地产公司均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提升。榆林市房地产开发公司的土地购置费用，从20__到__年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20__年至20__年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20__年至__年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额与销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提高，居民住房以旧换新、以小换大，住房的升级换代成为时尚。和此同时，__年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展和消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产公司的角度上看，随着近几年以来的土地储备与“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获得价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨与工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期预备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20__年—__年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

　　5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20__年榆林市房地产开发公司的本年度资金来源中，国产贷款占到17%，到__年上升到33%;公司自筹与其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到__年的42%与25%。在省内其他地区房地产企业贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国产贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20__年国产贷款达到48%，公司自筹与其他资金来源分别占到27%、25%

　　公司自筹资金与以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者与大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

　　面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策与措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台与“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产公司逐步走出低谷，从第二季度最初，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

　　三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位与作用

　　1、房地产业对经济增长的贡献。__年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从__年到__年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。__年到__年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从差点1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，__年到__年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

　　2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

　　3、房地产业对消费增长的贡献。20__年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资与住宅销售是扩大内需不可替代的重要挑选：

　　4、房地产业对财政收入的贡献。20__年—20__年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。__年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20__年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20__年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

　　此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也特别明显。

　　从表8可以看出，20__年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20__年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，和同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入__年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20__年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

　　四、对规范我市房地产的几点提议

　　促进房地产业持续健康发展的政策有四大特点：政策方给对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方给。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

　　为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

　　1、政府要加强对房地产业的调控与监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用特别明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

　　一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在全面使用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在壹个合理的、普遍都能接受的水平上，要和大家的经济发展水平相适应，和人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真实起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步与经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供向，引导房价涨幅在壹个合理可控的范围内。

　　二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真正的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策与房产公司的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计解析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效化解供需矛盾，为房地产业的健康发展提供壹个权威、科学的获得信息的平台。

　　三是加强对房地产公司的监管。目前，全市共有房地产开发公司129个，其中具有二级资质的开发公司12个，三级资质开发公司31个，四级资质开发公司73个，暂定资质开发公司13个，有项目的房地产开发公司仅占总房地产开发公司的三成左右，且房地产公司良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提升公司的核心竞争力;另一方面公司太多也造成了监管上的难度与压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产公司，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的公司做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产公司，让他们充分发挥在城市建设与城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小公司，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术与优势，另辟生存发展空间。

　　四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划与建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并运用的要进行详细登记备案，对正在建设或预备建设的要坚决予以纠正与取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

　　2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部现在上半年为答复广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价顶尖的为45000元/㎡，超低为1130元/㎡，地价占房价超低例为5.3%，顶尖为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提升土地统征、储备与管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件与法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因公司破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方法变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩单人住房贷款，提升房地产企业银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公布。政府要及时公布土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求与超前需求。

　　3、开发理念要不断提升，进一步增强房产公司的市场竞争力。首先开发理念要和榆林发展同步。榆林城市发展的比较滞后性，使其暂时无法和同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市今年人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体今年品牌的竞争力与营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理智化，尤其是房地产业本身的特征，决定着消费者必然倾给于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获取消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质标准的提升，房地产公司必须建立服务至上的理念：一方面在深入知道消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心思考。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”给“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转给售前、售中、售后各个阶段，卖力提升服务质量，从而提升产品附加值的创新。

　　4、公布税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流给政府的收入占房地产开发公司总支出的59.42%。据不完全统计，我市共给房地产公司征收的税费共50余项：

　　其中一些项目的收取比例弹性较大，这就向某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的也许性，同时也减少了财政收入，加重了公司负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对全部税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或和国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产公司的投资动力。

　　5、加强城市配套建设，提升城镇居民收入，不断提升居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产公司的发展具有重要作用，随着人们的生活节拍的不断加快，对追求生活品质的标准逐步提升，消费者对于住房的社区配套设施的标准也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题向序了等于大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入运用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力与源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提升生活品质。要按照科学发展观的标准，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革放开与榆林经济快速发展的成果，不断提升与改善居住的环境与居住条件。

　　6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃与繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立与人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善与繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

　　总之，大家要通过不懈的卖力，使我市的房地产业发展的政策方给对、政策目要求、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业给规模化、集约化、品牌化方给发展，为城乡一体化建设与区域中心城市建设做出积极的贡献。

全新房地产市场调研报告 第18篇

　　一、研究背景、目的与意义

　　(一)研究背景

　　20xx年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响；尤其是20__年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机与发展瓶颈。

　　(二)研究目的和意义

　　20xx年楼市的波动影响社会的各个层面，20xx年房地产政策及走势将逐步利好房地产。但温江房地产市场走势怎么?温江的房地产市场发展前景怎么?这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深入解析当前温江房地产市场面临的困难与问题，为本企业进军温江主城区提供决策依据。

　　二、20xx年房地产市场回顾

　　1、宏观调控三剑齐发。

　　在20xx～20xx年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余全部政策的控制权所有集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。但20xx年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。

　　2、市场竞争更趋白热化。

　　在20xx年的决定因素节点上，房地产开发公司更重视以品牌、品质与服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。

　　3、房价走势。

　　从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着20xx年增加交易所得税与第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。加之20xx年全球性金融危机的深入影响，20xx～20xx年温江房价整体出现回落。

　　三、20xx年房地产市场预测

　　1、政策预测：

　　在故事历时一年的宏观政策调控之后，20xx年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。

　　2、市场预测：

　　故事20xx年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差别化和性价比成为竞争的决定因素。但温江区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供向量较大，20xx年光华大道的急速调整，使得温江区的电梯公寓市场和成都市区的对接出现断裂，这对温江的房地产发展带来极大的挑战。

　　3、房价预测：

　　经过20xx年全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调整，成都房价出现一定回落，温江区房价整体调低，非常是光华大道区域楼盘，下调幅度较大。预计：20xx年温江房价区域稳定，局部时段会出现一定振荡。

　　四、温江区SWOT解析

　　1、优势(S)

　　(1)地理位置优越。

　　处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋给于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。

　　(2)交通便利。

　　成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江综合对接中心城区，规划中的轻轨，更是让温江和成都无缝接轨。

　　(3)自然环境丰富。

　　温江是国家级生态演示区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出完美的人居环境。

　　(4)深厚的历史文化。

　　4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，20xx年xx月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。

　　(5)产业经济集中。

　　温江海峡两岸科技产业园的开发和发展，为温江带来了强大的经济支撑和产业支撑。

　　2、劣势(W)

　　(1)公建配套未能跟上城市化进程。

　　学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。

　　(2)房地产市场过度依赖外地人口。

　　房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。

　　(3)本地有影响力的项目较少。

　　温江区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致温江的影响力不够。

　　(4)未形成有影响力的商业。

　　本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，相对近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。

　　3、机会(O)

　　(1)“4+1”西部新城新规划。温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市从头定位的契机，加速温江融入大成都。

　　(2)城乡统筹试验区。温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。

　　(3)“国际花园城市”荣誉。温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“完美人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。

　　(4)“金马湖”项目的启动。“金马湖”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点。

　　4、威胁(T)

　　(1)成都二级圈层城市定位部分重复。

　　其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。

　　(2)其它城市相继崛起，温江关注度降低。

　　温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，今年其它区县也最初注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，比较温江的关注度会降低。

　　(3)房地产持续低迷，阻碍经济发展。

　　20__年温江房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。

　　五、温江房地产市场发展回顾

　　1、20xx～20xx年土地成交情况。

　　(1)商业用地成交情况

　　(2)商住用地成交情况

　　2、20xx年～20xx年土地成交解析。

　　20xx年温江土地市场活动主题频繁，土地成交量较大，招拍挂成交4019亩；20xx年、20xx年成交量稳定在20__亩以上。受金融危机及地震影响，20xx年土地成交量急剧萎缩，仅842亩。预计20xx年温江土地成交量将超过20xx年土地成交量。

　　3、20xx年土地供应有所减少。

　　20xx年全年供地计划约3000亩，比20xx年减少15.13%，其中通过“招拍挂”成交月842亩。由此可见，为缓与土地市场供求矛盾，政府已着手减缓房地产用地供应力度，保持区域内房地产市场的平衡和稳定发展。

　　4、房地产开发投资增幅回落。

　　全年完成房地产开发投资达60.56亿元，比上年增长1.2%。房地产行业投资过热现象有所降温。

　　5、商品房供应量有增无减；商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积；6、销售量严重下滑；房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.3；六、温江区房地产发展的现状；(一)区域市场整体解析；1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌；5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期；2、故事市场洗礼，房地产回归理智状态；08年以来住房的投资性需

　　5、商品房供应量有增无减。

　　商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积为181.43万平方米，竣工面积为96.32万平方米。

　　6、销售量严重下滑。

　　房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.35万平方米，下降52.1%，其中住宅销售面积94.22万平方米，下降52.1%；实现商品房销售金额43.81亿元，下降44.9%，其中住宅销售金额达42.29亿元，下降44.5%。明显显示出房地产成交萎缩严重。

　　六、温江区房地产发展的现状

　　(一)区域市场整体解析

　　1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌。

　　5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期内购房行为延后，加剧目前市场低迷态势的延续；另一方面，待市场步入正轨后，随着四座新城规划的实施，加之西城休闲、旅游、健康的主题定位，温江区将增大对购房需求的吸引力。

　　2、故事市场洗礼，房地产回归理智状态。

　　XX年以来住房的投资性需求与投机性需求减少，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，20xx年房价降幅明显，但购房者仍持观望心态，导致市场低迷现象持续。

　　3、市场供应旺盛，需求有待挖掘。

　　20xx年温江区整体市场供应旺盛，而需求量却有待发掘，03年～07年持续呈现的销售增幅大于供应增幅的局面已发生扭转。08年房价虽然有所下调，但是交易量却急剧萎缩。

　　4、购房人群结构发生变化，市场推广方给有待调整。

　　投资性购房比例骤降，从新政前的30%基本降为5%；自住购房影响不大。市场盘整特点特别明显，市场进入休整期。

　　5、配套设施完善差别导致入住反差明显，削弱了区域整体市场竞争力。

　　温江各区域生活配套设施差别较大，楼盘入住率总体偏低，人气聚集度低，从而进一步影响到后期销售与资金注入，使得成都市二圈层中历来优势明显的温江区在房地产市场中的区域竞争力受到削弱。

　　6、房屋销售缓慢，阻碍经济发展。

　　由于房屋销售持续低迷，并引发土地价格大幅度下降，不仅影响当年税收任务完成,区政府的城市改造计划资金难以保证，而且对地方经济可持续发展带来障碍。

　　(二)项目市场研究(公寓类)

　　通过对温江主城区的电梯公寓物业进行研究解析：主城区的电梯公寓供应量超过500万平米，按照100万平米的消化速度，还需要3～5年的时间进行消化。温江主城区电梯公寓的均价维持在3100元/㎡左右，但各个楼盘的促销力度较大，成交均价在3000元/㎡左右。

全新房地产市场调研报告 第19篇

　　第一部分、阜新市概况

　　阜新1940年建市，市名源于“物阜民丰，焕然一新”之意。东临省会，距沈阳直线距离147.5公里；南靠渤海辽东湾，和大连港南北相望；西和锦州港、京津地区襟衣相连，是环渤海经济区的组成部分之一。全市总面积10355平方公里，其中城市规划区面积674.02平方公里，建成区面积53平方公里。下辖两县五区，即阜新蒙古族自治县、彰武县与海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。此外，还有省级经济开发区与高新技术产业园区。全市总人口193万,其中城市人口78万。全市有30个少数民族,共30.5万人,占总人口的15.8%，其中蒙古族人口22万，占总人口的11％。

　　阜新具有悠久的历史文化。境内的查海古人类遗址，距今已有7600年以上的历史，著名考古学家苏秉琦先生因此将阜新誉为“玉龙故乡，文明发端”。在辽代，阜新是契丹民族的主要活动主题区域，近年来发现了多处辽代契丹贵族的墓葬。位于阜新蒙古族自治县境内的懿州古城，是武当宗师张三丰的出生地。在清朝，阜新是藏传佛教的东方传播中心，境内的瑞应寺现有国务院册封的七世活佛，海棠山上到现在还保留着267尊藏传佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而兴”的资源型城市，到现在已有100多年的煤炭开采历史。

　　近几年阜新的房产市场呈现上升趋势，而且有稳步上涨的势头，所以，阜新市近几年的房子建造业发展迅速。

　　第二部分、阜新市房地产市场特点

　　一、阜新市房产整体发展概况

　　①通过调查大家发现,目前本市的房产市场具有以下特征：

　　②房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度偏低；③房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场初步形成；④整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，但营销水平并不落后；二级市场表现稍活跃，其价位和商品房市场步调接近。

　　二、住宅地产发展现状解析

　　从整个阜新市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段,原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度与美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。依据调查显示，目前阜新市房产品质逐步提高，具有代表性的有：海鑫国际、祥宇一品、金地花园、银通国际等。下面就这些楼盘进行具体解析，以便掌握阜新市未来的市场发展情况，为本案的开发和营销提供参考资料。

　　1、代表性楼盘概况

　　规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现和多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。

　　2、代表楼盘对比

　　根据上述目前房地产市场在预售项目的供向量特点，本次调研非常针对市场上具有代表性的房产项目展开解析，有针对性的发掘这些项目和本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。

　　⑴海鑫国际

　　——项目定位：阜新手上层生活的坐标。

　　——项目规模：占地面积14.85万平方米，由多层与小高层组成，分三期开发建设，共开发建设47幢楼，一期15幢，20xx年8月30日竣工，现已所有入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期现有16幢马上竣工，三期马上开工。

　　——建筑特色：简洁、现代的建筑风格。

　　——工程进度：09年4月份而起进入市场以来，截至目前接近三年时间，目前工程进度接近完工。

　　——销售情况：房屋接近售完，还有部分小户型以及大户型待售。

　　——价位情况：均价2500元左右，10楼参考价位3200元/㎡，超低、顶尖价在2300—3500元浮动。

　　——主力总价：以125㎡主力三房为例，市场总价为：35万左右。

　　——商业解析：临街商铺10000元/㎡，最小的商铺面积为33㎡，总价为33万，和住宅类主力户型的主力总价接近。

　　——项目配套：超市分布周边，餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民的日常消费，配套完善。

　　⑵金地花园

　　——项目定位：户型结构优势明显，地理位置好。

　　——项目规模：建筑面积160000平方米，占地面积119350平方米。

　　——销售情况：现已售完，二期建设完毕，已销售65%，三期已规划完毕，正在建设之中。

　　——价位情况：起价：2650元/平方米，顶尖价：3800元/平方米，均价3200元/平方米。

　　——主力户型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。

　　——其他资料：金地房地产开发有限企业进行建造与规划，容积率为1.34，绿化率为40%，一期总户数为1928户，采取地热。

　　——项目配套：周边有小型菜市场、游泳馆、公园，超市以及饭店围绕小区分布，2路、2环、12路、13路都在小区门口经过。

　　第三部分、区域市场总体解析

　　一、该项目所在区域概况

　　小区位于位于人民街以东，东风路以北，工业街以西的34.8万平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹来各方的关注，如今，一期27幢15万平方米已经售罄。阜新首席德式风情建筑呈今年大家面前——砖红色、灰色、黄色相间，高低错落，蓝色坡屋顶彰显出艺术的流畅和美感，简约、美观、庄重、大气，品质感优越；线条、色调、建筑，都表现出了简约、硬朗、庄重的气质，它对人的活动主题空间特别注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。

　　二、地块解析

　　阜新祥宇建筑工程有限企业是20xx年7月经阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包三级资质的建筑企业。企业设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。工程共49栋楼，建筑面积达到30万平方米。

　　三、竞争解析

　　本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是时代海鑫房产开发的海鑫国际项目，共有13栋多层、3栋小高层，其中60%以上被公务员团购，目前该项目现房呈现，和本项目不构成直接的竞争局面。

全新房地产市场调研报告 第20篇

　　一、概况

　　（一）区域基本情况

　　xx县位于xx市东部，三峡工程库区腹心地带。东领xx县，南连湖北省利川市，西界xx市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24′32"―109°14′51"，北纬30°35′6"―31°26′36"之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西给东横空而过，境内步骤68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至xx市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。xx县共辖42个乡镇，20xx年末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　　（二）区域自然环境

　　地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。地表由南北给中间倾斜，顶尖点为海拨1809米，超低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可一览为“七山一水二分田”。属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特征。年平均气温18.4°C，超低气候-4.0°C,顶尖气候41.7°C。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。

　　（三）区域经济条件和社会条件

　　期间，地区生产总值年均增长11.9%，20xx年全县GDP达到53.3亿元，比20xx年接近翻一番，人均GDP达到5285元。固定资产投资153亿元，等于于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由20xx年42.3:33.7:24.0调整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。

　　（四）区域基础设施及交通条件

　　城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提高了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”与“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获xx市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。

　　交通四通八达，运输方便快捷。长江自西给东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运企业船舶均在港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过境内，至开县二级路现在贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路xx段马上通车，长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修要求四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级要求，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。

　　（五）城市定位

　　新县城定位为xx县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：20__年发展到20万人，20__年30万人，用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构，形成以双江为中心，人与、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。是壹个地处偏远的移民新城，以新县城为中心，构建极核发展玩法，加强和xx直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，20xx年7月19日正式开馆，被评定为国家AAAA级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了一张名片。

　　新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提高了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”与“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获xx市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。

　　根据xx县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%；兼具公益与经营性质的用地（行政办公用地、SPT用地、医疗卫生用地、教学科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方法回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地与文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

　　二、房地产开发情况

　　（一）房地产市场总体态势

　　新城为移民城，新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理智，因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查，居民普遍拥有住房，有的甚至有两套或者三套以上的住房，区域房地产市场目前已基本趋于饱与。要促进房地产市场发展，可以通过在特色上下功夫，开辟高端市场空间。

　　为此，大家进行了“xx县住房消费状况研究”的市场调研活动主题，总体住房消费者的角度起航，对民众对住房需求特征以及置业特征等进行了较为解析与研究。

　　（二）可供房地产区城及现状

　　沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，20xx年，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发企业一举中标。

　　1、开发现状

　　丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，顶尖价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营与运作对待储备地块的发展具有一定的参考和借鉴意义。

　　福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，顶尖价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营与运作对待储备地块的发展具有一定的参考和借鉴意义。

　　外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，顶尖价达到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，顶尖价达到1750元/平方米；20xx年，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，顶尖价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营与运作对待储备地块的发展具有一定的参考和借鉴意义。

　　滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，顶尖价达到3000元/平方米。

　　2、本区域竞争楼盘解析

　　针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调解析。目前，在xx县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘与群益小区的外滩广场。

　　滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-250平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人与本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；

　　外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型挑选的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发行，由于工程资金的原因推迟至5月最初认筹。现楼体已近封顶，由于近年房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，顶尖价达到2200元/平方米，销售状况良好。

　　丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-125平方米（中户型，中面积），130-180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；

　　福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；

　　由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用高级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是等于大的，几乎涵盖了常平的全部媒体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内比较较好。

　　三、土地市场解析

　　根据xx县国土局提供的20xx―20xx年土地出让交易结果，和待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。

　　表1土地出让交易情况年度

　　价格

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　顶尖价（万元/亩）

　　70.47

　　15.18

　　70.72

　　63.91

　　22.72

　　44.13

　　75.50

　　超低价（万元/亩）

　　2.00

　　1.64

　　4.40

　　6.98

　　5.68

　　4.40

　　35.50

　　平均价（万元/亩）

　　4.50

　　5.44

　　23.22

　　28.94

　　14.20

　　24.27

　　55.50

　　可以看到，土地市场在故事了02、03年的狂热之后逐渐回归理智。预计xx县土地市场将在20xx年稳定下来，20xx年呈上升势头。根据xx县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然20xx年略有下降，20xx年恢复到正常水平，20xx年最初有大幅增幅。

　　表2xx县20xx―20xx年土地出让情况

　　年度

　　价格

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　顶尖价

　　7.47

　　15.18

　　70.72

　　63.91

　　22.72

　　44.13

　　75.50

　　超低价

　　2.00

　　1.64

　　4.40

　　6.98

　　5.68

　　4.40

　　35.50

　　平均价

　　4.50

　　5.44

　　23.22

　　28.94

　　14.20

　　24.27

　　55.50

　　四、土地储备的几点提议

　　（一）应赶紧进行土地储备工作

　　在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定（即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应赶紧进行土地储备工作。

　　（二）由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。

　　特此报告

全新房地产市场调研报告 第21篇

　　第一节调研目的

　　通过知道九江市房地产市场现时与潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，解析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性解析，风险解析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。

　　第二节调研区域界定

　　本项目位于庐山区前进东路以南200米处;调研区域包含九江市浔阳区与庐山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路(步行街)、前进路等商业繁华路段。

　　第三节片区概况

　　一、片区发展现状

　　九江地处江西省北部、长江与鄱阳湖交汇处，北依避暑胜地、风景区庐山，是集名山(庐山)、名江(长江)、名湖(鄱阳湖)于一体的具有2200多年历史的文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸放开城市，经济比较发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江与京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。

　　长虹大道作为庐山区与浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区(以北为浔阳区，以南为庐山区)也存在着明显的差别。浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业特别繁荣，片区经济发展水平较高;而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型公司多集中于此，现今，这些国有公司大多处于举步唯艰或折损状态，因此，庐山区经济水平比较浔阳区来说较为落后。

　　二、片区配套设施状况

　　随着九江市区范围与商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。

全新房地产市场调研报告 第22篇

　　近年来，由于经济结构调整与房地产政策调控等诸多因素的影响，海南房地产业呈现出错综复杂的局面，非常是海南省出台全域限购政策以后，形势变得更加让人难以捉摸，房地产业面临着发展和转型的新挑战，向房地产公司发展带来不小的冲击，这意味着海南的房地产公司将面临一场严峻的“寒冬”考验。怎么抵挡这股“寒流”过好“寒冬”，怎么规避风险，冲破发展瓶颈，利用自身优势开辟、寻觅新时期xx公司发展的新路子，成为摆在大家面前的、绕不过去的重大课题。

　　房地产业务是大家的主业，围绕主业做大做强是大家的职责和使命。为了进一步摸清目前海南房地产现状与未来发展方给，现结合前期走访调研做解析如下：

　　一、基本情况

　　此次调研在海口、文昌两地开展，共走访两地16个房地产项目，和多位业内人士进行探讨，收集市场信息、有效经验和提议40多条。

　　20__年全省上半年供应房地产347.38万平方米，同比下降25%；成交367.02万平方米，同比下降57%；供求比0.95，同比增长72%；成交均价14139元/平方米，同比下降13%。

　　20__年上半年海口商品住宅供应136.74万平方米，同比上涨25%；商品住宅成交176.17万平方米，同比下降13%；供求比0.78,成交金额2711.62亿元，同比下降11%；成交均价15420元/平方米，同比上涨2%。

　　二、解析情况

　　（一）海南房地产业的历史与现状

　　海南房地产市场的发展变迁大致可划分为三个阶段。

　　第一阶段：即1992、1993年楼市泡沫阶段。当时疯狂的“圈地风”、“集资风”、“炒地卖楼花”造成烂尾楼遍地，小区里杂草丛生、楼房空空如也，击豉传花式的炒卖终造成楼市泡沫，导致大部分投资商破产，泡沫破灭的阴影到现在挥之不去，教训不可谓不深刻。

　　第二阶段：即20__年金融危机阶段，这个阶段可谓一波三折。历经数年泡沫后，经海南省处置积压房政策的刺激，使楼市逐渐得到恢复，然而恢复起的楼市受国际金融危机影响再次陷入低迷，为了去库存，尽快回笼资金，缓解银行贷款压力，各大房地产商使出浑身解数大搞促销；20__年海南最初建设国际旅游岛，楼市受到刺激一变态态最初疯涨，房价像脱缰的野马短短数天就翻了一倍，海南省重拳出击抑制住疯狂的楼市，房价逐渐理智回归，但是金融海啸余波未尽，楼市仍未走出低迷状态，除了开发商花样百出的各种促销，在大力扶持与房企的积极应对下，海南楼市逐渐走出阴霾，在后期迎来一波上行的行情。

　　第三阶段：即20__年全区限购阶段。在鼓励与扶持下，海南楼市得到稳步、健康发展，非常是批准海南自贸区（港）后，海南楼市销售量出现了“井喷式”增长，房价甚至出现连夜翻翻甚至几翻的情况。而国产一些大型房地产商如：绿地、恒大、万达、环球100等也瞄准机会纷纷进驻，推出自己的楼盘，海南楼市呈现出难得的火爆现状，楼市价格更是只升不降，房子供不应求。为避免房价过高、过快增长，防止楼市泡沫悲剧重演，海南省于20__年4月出台了全域调控政策，旨在向火热的楼市降降温。尽管海南今年买房的门槛提升了，可是开盘即售罄的状况屡见不鲜。为啥子出现这样的局面呢？通过解析我认为主要有以下几个方面因素。

　　一是独特的地理环境。海南楼市消费群体等于一部分是北方人，北方人之所以喜爱海南岛，是因为北方冬季天寒地冻，气候环境恶劣，而海南四季如春，有丰富的海岸资源，有温暖的明媚阳光，有茂密的热带雨林，有清新的有氧空气，有原生态的风土人情，是他们“春暖花开”、“推窗看海”休闲度假的梦想天堂，而独特的地理位置让这个美丽的岛屿成为享誉全国乃至全世界的国际旅游岛。

　　二是良好的公共设施。源源不断划拔土地，投入大量资金完善社区休闲小站、健身场所、信息宣传配套设施与“菜篮子”工程等，向市民的衣、吃、住、行带来极大便利。城市绿化、街心公园、大型广场、湿地公园不断投入运用，成为市民日常休闲的好去处。另外，海口、三亚大型、超大型购物中心，大大满足人们日常购物需求，位居亚洲第一的三亚免税店更是吸取国产外游客慕名而至。

　　三是畅通的交通线路。海南田字型高速公路网马上所有贯通，环岛高铁已成为人们出行的首选；海口、三亚国际机场年运载量逐年增加，已启用的博鳌机场与马上要筹建的第四个机场，将大大方便旅客出行。而特别成熟的城市公交系统化解了大部分人出行问题。

　　四是健全的医疗体系。特别重视老百姓的医疗与健康工作，划拨大量土地在各县市修建或扩建医院，医疗保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、琼海等地已建成许多养老基地；三亚的海棠湾现规划为健康度假中心，并且引进多家健康产业机构。这些配套设施的完善，能够更大程度上满足旅游、度假、疗养与“候鸟”人群的需求。

　　五是改善性刚需猛增。一方面是以海口市坡巷村为代表的旧城改造不断推进，拆迁后原住居民需要另找住宿，而等于一部分租户也需要壹个长期稳定的住所。另一方面是省推出的人才引进政策，吸引了一部分岛外人才前来就业，这些“新海南人”更需要壹个稳定的居所，这些因素都推进了房地产的发展。

　　总的来说，海南的房子好卖，是因为海南的环境好，空气好，风景好，这就是海南的魔力所在。

　　（二）政策调整后的现状

　　不难看出，火爆的楼市背后难免有炒作的成分。根据“房子是住的不是炒的”指示标准，实行限购政策后，“疯了一样的”房价得到进一步抑制，然而房子总归是要住的，况且中国人自古以来的观念就是“安居乐业”，拥有一套属于自己的房子是一生的奋斗的目标之一，再加上无房难结婚的观念影响，本地居民对房子仍然有需求。另一方面，房地产开发用地供应受到限制，新建商品房供应量有限，导致房价稳居高位。换句话说，调控土地开发后，出现了僧多粥少的现象。在走访海口、城、园等10多个楼盘知道到，买房需要先报名，再摇号，后选房，有的楼盘拿到号后还要先买车位才能选房，造成一房难求、有钱也难买到房的情况。大家在xx项目知道到，该项目第三期计划开盘400套房子，而报名人数已经达到到8000多人，其中只有5%的人能买到房子，让许多人望房兴叹。事实上，海南的房地产市场现状是“房价永远是昨天的实惠”，有的人因为房价太贵而犹豫的时候，有的人已经在摩拳擦掌，等着掏腰包了。因此说，海南楼市住上走趋势还会在继续，因为市场就在那里，刚性需求就在那里。

　　海南位于中国最南端，陆地总面积3.5万平方公里，20__年海南人口数量约为867.15万人，和香港接近，而陆地面积是香港的30余倍，也就是说人均占地面积是香港的30余倍，总的来说，海南是壹个地广人稀的舒适宜居之地，大家可以大胆展望，随着自贸区、港建设的继续推进，海南外来人口还会继续大幅度增长，同时也会带动住房与配套设施的需求，海南的房地产市场仍然有较大的增长空间。而作为房地产开发公司来说，只有遵守市场规则、把握客户需求、保证产品质量开发出来的产品才能获取市场青睐与客户认可。而作为中小公司来说，面对新的形势、新的变化，只有扬长避短、转变观念、拓宽思维、及时变革，冲破发展瓶颈，才能开辟出xx公司发展的新路子。

全新房地产市场调研报告 第23篇

　　一.调查背景及目的

　　近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家zf对此事高度重视，20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，非常是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此大家此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营和管理这门课理论姿势的学习，为了加强对学科的理解与方式的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的知道。

　　二.调查方式

　　通过采取问卷调查的方式，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获得调查结果后采用Excel表对数据进行录入与处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。

　　三.调查结果

　　1.居住条件解析

　　大家可以看出，在消费者的居住条件中，出租房与商品房所占比例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此大家可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房与自购商品房为主，而经济适用房较少，从而介绍郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。

　　2.家庭收入解析

　　从以上数据大家可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到20xx-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此大家可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平和购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必备思考消费者实际家庭收入水平。

　　3.住房面积解析

　　从以上数据大家可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此大家可以看出，消费者对住房面积的标准主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。

　　4.居民信息获取路径

　　从以上数据大家可以看出，消费者获取房地产信息的路径有报纸、兄弟/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此大家可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸与户外广告，并且要注重服务水平与房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。

　　5.居民购房计划解析

　　从以上数据大家可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年与半年的均为2.86%。由此大家可以看出，大多数消费者的购买能力与购买积极性不高，开发商应提升消费者的购买积极性。

　　6.居民购房目的解析

　　以上数据大家可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为出租;6 %为升值转卖。由此大家可以得出，大多数消费者购房是为自己与家人居住，靠出租与转卖等投资手段来获得利润所占比例较小。

　　7.居民能承受房价解析 .

　　由以上数据大家可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。

　　8.居民购房面积解析

　　从以上数据大家可以看出，消费者对房屋面积的标准大多数为80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此大家可以看出，大多数消费者对房屋面积的标准为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。

　　9.居民购房支付方法解析

　　挑选分期支付方法的购房者占63%，挑选银行支付的购房者占20%，挑选一次性付清的购房者占17%，挑选公积金贷款的购房者占3%。

　　10.居民对购房配套设施的标准解析

　　从以上数据大家可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教学资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施与绿地广场，各占到66%;排到第三位的是休闲场所，占51%;然后依次是商业步行街，占23%;餐饮场所与停车场占8%。由此大家可以得出，学校教学资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的挑选。

　　11.居民对建筑风格标准的解析

　　从调查解析看，挑选欧式风格的购房者的比例占33.33%，挑选现代简洁式风格的购房者的比例占25%，挑选中西结合购房者的比例占22.22%，挑选中式风格的购房者的比例将近占20%。

　　12.居民对未来两年郑州房价的解析

　　从以上数据大家可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨也许性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为也许会下跌的占到了11%。 13.开发商和购房者矛盾解析

　　从以上数据大家可以看出，开发商和购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%;其次是面积缩水，占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此大家可以看出，开发商缓解和购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提升房屋质量与开发商的诚信。

　　四、问题与提议

　　就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，我们未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法付款房款，房价或许有下降的也许。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。

　　加快经济建设，政府制定惠民政策，提升居民收入水平，这是化解房价问题的决定因素;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提升房屋质量，

　　增加保障房与经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

全新房地产市场调研报告 第24篇

　　一、我县房地产市场发展的现状

　　(一)房地产市场发展形势解析

　　近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资与消费为拉动我县经济增长与社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的公司已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提升了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

　　目前我县房地产业处于比较平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建与待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提高，居住环境日益改善。__年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提高，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境与品位不断提升的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

　　总体看，__年我县房地产需求增长速度将低于__年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋给比较稳定。现在以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势与房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参与工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及公司中的中顶级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以单人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，壹个重要标志是看市场化程度怎么(非常是单人购房比例)以及投资性购房的比例。__年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚差点2%，介绍我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

　　预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅故事了__年爆发性增长之后，将趋给平稳，全年增长速度预计将小于__年水平。__年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨与小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提升等因素的影响，__年全县商品房平均售价涨幅和上年基本持平，但市场供向和需求同步增长，商品房价格和商品住房价值基本相符，价格和价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有等于的发展空间。

　　__年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。__年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

　　(二)房地产市场发展存在的主要问题

　　1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

　　2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售与销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件和施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方法复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地化解开发公司和购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府与有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的标准，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测解析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资与消费。

　　3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文与省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》标准，壹个县只能有壹个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，非常是各乡镇驻地公司，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于公司与社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

　　4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。等于项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者运用不方便，也向社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达差点设计标准。

　　5、违规开发的历史遗留问题有待化解。以前旧村改造与部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民与本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发售为造成了房地产税费流失与不公正的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权与上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展与社会的稳定。

　　二、关于规范发展我县房地产市场的几点提议

　　1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房与廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利守则确定，主要面给社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。__年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参加组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房与廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不要辞的责任。另国办发【__】37号文件已经标准，自__年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为SLG目标，坚持新区开发与旧城改造相结合，正确处理经营城市与旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区与“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用与零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发和周边环境相协调的开发玩法，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的守则，实行统一规划，合理布局，全面开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。提议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费与承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地运用权出让金中补偿。要做好“SIM拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理化解好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

　　3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[__]43号文中规定：“从__年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[__]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(__、3、22)，各级党政机关与事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[__]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方法搞集资合作建房，超要求为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配与“委托代建”、“定给开发”等变相福利分房的现象。

　　4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记与档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

　　5、提高产业的整体水平与实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提高我县房地产公司的全面实力与水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产公司的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方法，尽快创建能对中小公司有带ACT用“航母”型公司，提升公司整体素质，增强生存和发展能力，提高全面竞争力。二是注重打造品牌。房地产公司要尽快适应市场需求变化，实施精品带动SLG，提升信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发和物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发和物业管理互促互动。四是要注重公司诚信与经济伦理。倡导房地产开发商要建起公司诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽也许地为消费者提供舒适、健康、典雅、洁净、安全、方便与环保等各方面优良的产品。

　　6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，非常是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善化解。根据国务院与山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善化解。

　　7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提升，建立真实意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进壹个门，领一份表，就可办妥全部手续。同时，在交易大厅门口还有各开发企业简介、年度开发量、楼盘说明、联系电话等宣传图板，形成了壹个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发企业，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

全新房地产市场调研报告 第25篇

　　一、我县房地产行业现状

　　20xx年，在县委、县政府的领导下，按照省、市与县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政与行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业与谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动SLG为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提升，为我县经济与社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅和房地产业出现缓慢发展，全县8个开发公司先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10。7万平方米，全年竣工住房面积12。6万平方米，人均增长0。3平方米。目前，县城居民人均居住面积已经达到28。8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0。27万平方米;存量住房上市交易127户，面积1。3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理智”的良好发展态势。

　　二、存在的问题

　　近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理与规范服务工作，非常是大力开展了整顿与规范房地产市场秩序活动主题，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：

　　一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发公司部分开发项目未取得《商品房预（销）售许可证》就擅自进行商品房预售;少数房地产开发公司的销售楼盘未按标准公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇全面开发企业开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定;茂泰房地产开发企业开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表与价目表》。

　　二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象升级的问题;管理人员服务工作不能满足住房标准的问题;物业管理资金难以到位的问题等。

　　三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中，住房保障体系健全还不够;“两房”建设工作创新力度还不够。

　　三、几点提议

　　1、开放搞活，培育住房二级市场

　　在20xx年我县就已综合开放住房二级市场，为了进一步开放搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现和商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，关掉已购公有住房与经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提升办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育与规范房地产中介服务市场;

　　2、规范市场，着力监管和服务

　　在规范房地产市场管理方面，应在“监管与服务”上下功夫。一是把好开发公司准入关。对申报房地产开发资质的公司从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预（销）售的监督与管理。严格执行预（销）售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度与管理力度。三是认真做好开发公司资质年检工作。

　　3、突破难点，建立物业管理机制

　　一是加大宣传，转变观念。给社会开展广泛的宣传教学活动主题，提升物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理姿势的宣传教学，不断给住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合与接受物业管理的自觉性与积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指南与监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作向予大力支持，有效实施旧住宅区全面整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮与管理;房屋设备、设施维修与升级;环卫、道路、绿化、消防、治安管理与维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利与义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理公司和业主要与用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。

　　4、完善住房保障体系，综合推进廉租住房建设

　　一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理与监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房 与廉租住房建设实施意见》的标准，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务与散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房与廉租住房公布摇号活动主题制作电视新闻滚动播放等形式，给社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的运用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来化解业务工作中遇到的复杂问题与打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府化解困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提升“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项‘民生工程’又好又快地发展，造福于民。

全新房地产市场调研报告 第26篇

　　“两港一城”建设热潮与城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位与作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展与城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

　　近期，中央与市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观解析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策提议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

　　一、我区房地产市场发展现状

　　现在1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。现在以来，我区房地产业发展呈现以下特征：

　　1、房产投资保持较高增速

　　我区近年的大开发大建设态势与房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。现在上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发所有投资的62%;商业营业用房现在开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

　　2、房产销售势头回落明显

　　现在我区商品房销售面积与销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

　　从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数与面积数和去年同期相比分别降低了15.5%与15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，和3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

　　3、房产平均价格持续走高

　　虽然现在年初最初，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

　　自年最初，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提高，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%与42%。目前，我区新建商品房均价已经达到5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已经达到5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

　　由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为现在宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央与市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

　　中央:

　　——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方法及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提升居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房与经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

　　——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性单人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将单人住房贷款超低首支付比例由20%提升到30%，并实行住房贷款下限管理，将单人住房贷款利率下限水平由5.31%提升到6.12%。——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，单人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

　　——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控守则。

　　——房地产销售登记方法调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的公司。

　　——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房与中低价商品房各1000万平方米。

　　从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

　　但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

　　——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真正需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

　　——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房与中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

　　——适度平稳房地产价格。思考到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

　　三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

　　总的来说，由于我区房地产市场发展基数比较较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有相对大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入壹个调整-巩固-提升的阶段，走给日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

　　1、加强房地产价格监测工作

　　建立起科学有效的房价监测与预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前非常要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度解析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况与原因等列入解析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警提议。

　　2、加强房地产项目的跟踪管理工作

　　建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、化解问题。确保房地产公司根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖与挂牌的方法来取得土地运用权，同时，严格对房地产公司有关用地、立项、规划、建设与销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发公司的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

全新房地产市场调研报告 第27篇

　　一、云阳概况

　　（一）区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西给东横空而过，境内步骤68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北给中间倾斜，顶尖点为海拨1809米，超低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可一览为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特征。年平均气温18.4°c，超低气候-4.0°c,顶尖气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。

　　（三）区域经济条件和社会条件期间，地区生产总值年均增长11.9%，全县gdp达到53.3亿元，比接近翻一番，人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元，等于于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。

　　（四）区域基础设施及交通条件城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提高了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”与“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。云阳交通四通八达，运输方便快捷。长江自西给东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运企业船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路现在贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段马上通车，云阳长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修要求四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级要求，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。

　　（五）城市定位云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：发展到20万人，20__年30万人，用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构，形成以双江为中心，人与、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。云阳是壹个地处偏远的移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展玩法，加强和重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，7月19日正式开馆，被评定为国家aaaa级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了云阳的一张名片。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提高了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”与“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%；兼具公益与经营性质的用地（行政办公用地、SPT用地、医疗卫生用地、教学科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方法回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地与文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

　　二、房地产开发情况

　　（一）房地产市场总体态势云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理智，因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查，居民普遍拥有住房，有的甚至有两套或者三套以上的住房，区域房地产市场目前已基本趋于饱与。要促进房地产市场发展，可以通过在特色上下功夫，开辟高端市场空间。为此，大家进行了“云阳县住房消费状况研究”的市场调研活动主题，总体住房消费者的角度起航，对民众对住房需求特征以及置业特征等进行了较为解析与研究。

　　（二）可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发企业一举中标。1、开发现状丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，顶尖价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营与运作对待储备地块的发展具有一定的参考和借鉴意义。福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，顶尖价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营与运作对待储备地块的发展具有一定的参考和借鉴意义。

　　外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。-，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，顶尖价达到1200元/平方米；-，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，顶尖价达到1750元/平方米；，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，顶尖价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营与运作对待储备地块的发展具有一定的参考和借鉴意义。

　　滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，顶尖价达到3000元/平方米。2、本区域竞争楼盘解析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调解析。目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘与群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-250平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人与本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型挑选的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发行，由于工程资金的原因推迟至5月最初认筹。现楼体已近封顶，由于近年云阳的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，顶尖价达到2200元/平方米，销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-125平方米（中户型，中面积），130-180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用高级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是等于大的，几乎涵盖了常平的全部媒体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内比较较好。

　　三、土地市场解析根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果，和待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。表1云阳土地出让交易情况年度价格顶尖价（万元/亩）70.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50超低价（万元/亩）2.001.644.406.985.684.4035.50平均价（万元/亩）4.505.4423.2228.9414.20__.2755.50可以看到，土地市场在故事了02、的狂热之后逐渐回归理智。预计云阳县土地市场将在稳定下来，呈上升势头。根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然略有下降，恢复到正常水平，最初有大幅增幅。表2云阳县—土地出让情况年度价格顶尖价7.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50超低价2.001.644.406.985.684.4035.50平均价4.505.4423.2228.9414.20__.2755.50

　　四、土地储备的几点提议

　　（一）应赶紧进行土地储备工作云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定（即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应赶紧进行土地储备工作。

　　（二）由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。特此报告

全新房地产市场调研报告 第28篇

　　一、城市背景

　　1、城市概况

　　西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米，境内顶尖点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北和西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温与，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境与丰富的旅游资源。

　　2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

　　西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区与蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

　　3、西安城市规划及未来发展前景

　　3.1、西安城市性质

　　西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教学、国防科技工业与高新技术产业基地。

　　区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心与交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东与华北各地市的门户与交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存与共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系与由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能结构、布局

　　西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。给东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；给西，在西安和咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；给南，保护与合理开发利用秦岭北麓旅游资源；给北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

　　二、西安市房地产市场发展概述

　　1、西安市房地产市场发展历程

　　城市的发展必然和房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会故事壹个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还玩法阶段、追求速度和占有资源阶段、以价值为导给的理智开发阶段。

　　① 80年代中期－90年代初期

　　随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行全面开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步最初被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的标准，房地产市场处于改革与寻觅的史前时代。

　　② 90年代初期－90年代中期

　　当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，非常是在产品上体现的尤其强烈与明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于寻觅阶段。

　　③ 90年代中期－90年代后期

　　时代特点：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产公司最初市场化运作。广州、深圳等外地地开发玩法与先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，最初注重市场定位、规划设计，注重功能和环境质量，寻觅创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的标准也越来越多样化，标准工程、功能、环境、管理等质量综合提升。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居演示工程”，标志着西北顶尖科技含量小区的建成。

　　④ 20xx年－20xx年

　　时代描述：房地产开发已经深入到对生活方法、居住理念的研究与交流，以及对新的地产文化、质量要求、居住方法的解读与营造。投资市场活跃与，市民

　　购房多目标挑选，对细节标准越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，20xx年以来，随着珠江投资、绿地、中海、与记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃和理智。这期间的产品注重提升科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导给性、舒适性、经济性与耐久性等全面特征。

　　⑤ 20xx年起到未来3－5年时间

　　时代描述：进入20xx年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡与调整，留下的公司会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理性，对产品的标准会更高，标准房地产商更加重视产品质量与产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营玩法。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国产强势房地产公司最初抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡与调整，竞争加剧，市场的成熟与行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化企业将依据自身实力降低开发成本，获得利润。

全新房地产市场调研报告 第29篇

　　一.调查背景及目的

　　近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，非常是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此大家此次针对郑州市本地区的'房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营和管理这门课理论姿势的学习，为了加强对学科的理解与方式的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的知道。

　　二.调查方式

　　通过采取问卷调查的方式，对xx市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获得调查结果后采用Excel表对数据进行录入与处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前xx房地产市场方面的情况。

　　三.调查结果

　　1.居住条件解析

　　大家可以看出，在消费者的居住条件中，出租房与商品房所占比例较大，均占40%；其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此大家可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房与自购商品房为主，而经济适用房较少，从而介绍郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。

　　2.家庭收入解析

　　从以上数据大家可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到20xx-4000元范围内，占到被调查者的50%；其次是4000-6000元范围，占到23.53%；排到第三位的是20xx元以下，占17.65%；而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此大家可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平和购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必备思考消费者实际家庭收入水平。

　　3.住房面积解析

　　从以上数据大家可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%；100-130平方米占17%；50-80平方米占14%；130平方米占6%。由此大家可以看出，消费者对住房面积的标准主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。

　　4.居民信息获取路径

　　从以上数据大家可以看出，消费者获取房地产信息的路径有报纸、兄弟/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此大家可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸与户外广告，并且要注重服务水平与房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。

全新房地产市场调研报告 第30篇

　　一、我县房地产市场发展的现状

　　(一)房地产市场发展形势解析

　　近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资与消费为拉动我县经济增长与社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的公司已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提升了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

　　目前我县房地产业处于比较平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建与待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提高，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提高，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境与品位不断提升的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

　　总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋给比较稳定。现在以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势与房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参与工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及公司中的中顶级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以单人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，壹个重要标志是看市场化程度怎么(非常是单人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚差点2%，介绍我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

　　预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅故事了XX年爆发性增长之后，将趋给平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨与小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提升等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅和上年基本持平，但市场供向和需求同步增长，商品房价格和商品住房价值基本相符，价格和价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有等于的发展空间。

　　XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

　　(二)房地产市场发展存在的主要问题

　　1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

　　2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售与销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件和施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方法复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地化解开发公司和购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府与有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的标准，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测解析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资与消费。

　　3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文与省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》标准，壹个县只能有壹个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，非常是各乡镇驻地公司，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于公司与社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

　　4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。等于项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者运用不方便，也向社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达差点设计标准。

　　5、违规开发的历史遗留问题有待化解。以前旧村改造与部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民与本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发售为造成了房地产税费流失与不公正的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权与上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展与社会的稳定。

　　二、关于规范发展我县房地产市场的几点提议

　　1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房与廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利守则确定，主要面给社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参加组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房与廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不要辞的责任。另国办发【】37号文件已经标准，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为SLG目标，坚持新区开发与旧城改造相结合，正确处理经营城市与旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区与“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用与零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发和周边环境相协调的开发玩法，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的守则，实行统一规划，合理布局，全面开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。提议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费与承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地运用权出让金中补偿。要做好“SIM拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理化解好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

　　3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[]43号文中规定：“从**年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(、3、22)，各级党政机关与事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方法搞集资合作建房，超要求为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配与“委托代建”、“定给开发”等变相福利分房的现象。

　　4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记与档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

　　5、提高产业的整体水平与实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提高我县房地产公司的全面实力与水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产公司的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方法，尽快创建能对中小公司有带ACT用“航母”型公司，提升公司整体素质，增强生存和发展能力，提高全面竞争力。二是注重打造品牌。房地产公司要尽快适应市场需求变化，实施精品带动SLG，提升信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发和物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发和物业管理互促互动。四是要注重公司诚信与经济伦理。倡导房地产开发商要建起公司诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽也许地为消费者提供舒适、健康、典雅、洁净、安全、方便与环保等各方面优良的产品。

　　6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，非常是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善化解。根据国务院与山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善化解。

　　7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提升，建立真实意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进壹个门，领一份表，就可办妥全部手续。同时，在交易大厅门口还有各开发企业简介、年度开发量、楼盘说明、联系电话等宣传图板，形成了壹个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发企业，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

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